토허제 지역 청약, 실거주 안 해도 괜찮을까? 규제 핵심 정리!
✅ 토지거래허가구역 내 청약, 실거주 의무에 변화 생겼다? 2025년 3월 말, 서울 강남3구와 용산구가 포함된 토지거래허가구역이 확대 지정되며, 이 지역에서 신규 아파트를 청약으로 분양받는 경우 실거주 의무가 부과될 수 있다는 점이 주목받고 있습니다.
하지만, 청약 당첨자라도 '실거주를 안 해도 되는 경우'가 있으며, 규제가 아예 적용되지 않는 단지들도 있기 때문에 실수요자 및 투자자들의 관심이 집중되고 있습니다.
💡 관련 포스팅: 토허제 해제 이후 서울 부동산 시장 분석
1. 실거주 의무가 생기는 조건은?
✅ 토지거래허가구역 내 아파트 청약 당첨자 중, 거래 허가 대상이 되는 경우 실거주 의무 발생
✅ 입주 시점부터 실거주 의무 기간: 기본 2년
✅ 단, 전매 목적이 아니라면 전세로 놓을 수 없음
📌 실거주 의무 예시
- 강남구 분양 단지에서 분양권을 전매하려면 허가 필요
- 실거주 의무 기간은 시세 대비 분양가 비율에 따라 달라짐
💡 TIP: "분양가가 시세의 80% 미만이면 3년, 80~100%면 2년의 실거주 의무가 적용됩니다."
2. 실거주 안 해도 되는 경우도 있다?
✅ 강남3구, 용산구 일부 단지는 '실거주 의무 제외' 대상
✅ 해당 지역은 규제지역이지만, 실거주 의무가 별도로 면제될 수 있음 ✅ 예: 서초구 방배동, 용산구 한남동 등지 일부 단지들
📌 왜 실거주 의무가 면제될까? 1️⃣ 분양가가 시세와 큰 차이 없는 단지
2️⃣ 재건축·재개발로 공급되는 일반 분양 단지
3️⃣ 외곽 지역의 경우 수요가 낮고 실거주 부담이 커 면제 가능성 있음
💡 TIP: "입지가 좋고 분양가가 높다면 오히려 실거주 의무가 면제될 수 있습니다."
3. 실거주 의무 배제된 단지, 수요자 관심 집중
✅ 실거주 부담 없이 분양권 전매 가능성↑
✅ 청약 시장의 투자 수요 유입 가능성
✅ 강남권 재건축, 고분양가 단지 중심으로 관심 확대
📊 실거주 의무 배제 가능성이 높은 주요 단지 (예상)
지역 단지명 예상 공급 시기
| 서초구 | 방배포레스트자이 | 2025년 하반기 |
| 서초구 | 아크로서초 | 2025년 하반기 |
| 강남구 | 자이더샵개포 | 2025년 말 |
| 송파구 | 잠실엘엘 | 2025년 말~2026년 초 |
| 용산구 | 래미안한남 | 2026년 초 |
💡 TIP: "투자 목적 청약을 고려한다면, 실거주 의무가 없는 단지를 선별하는 것이 관건입니다."
4. 규제 여부 확인하는 방법은?
✅ 해당 단지의 ‘분양가 vs 시세 비율’ 확인
✅ 토지거래허가 대상 여부 확인
✅ 청약 공고문에서 실거주 의무 명시 여부 체크 필수
📌 실수요자 & 투자자 체크리스트 1️⃣ 분양가 대비 시세 비율이 100% 이상인지 확인
2️⃣ 규제 지역 내에서도 거래 허가 여부 구분
3️⃣ 실거주 의무 면제 시, 전매 가능 시점도 반드시 확인
💡 TIP: "분양가가 높은 단지는 실거주 의무가 없을 수 있으므로, 청약 전략을 세울 때 확인이 필요합니다."
🔥 결론: 실거주 의무? 단지는 케이스 바이 케이스!
✅ 같은 규제 지역 내에서도 단지마다 실거주 의무 여부가 다름
✅ 투자자라면 실거주 의무 면제 단지 선별이 핵심
✅ 실수요자라면 장기 거주를 고려한 단지 선택이 중요
💡 관련 포스팅: 토허제 해제 이후 서울 부동산 시장 분석
💬 여러분은 실거주 의무 규제에 대해 어떻게 생각하시나요? 댓글로 의견을 나눠주세요! 😊