토허제 해제 후 풍선효과는 없었다? 마포·성동 매물 줄며 잠잠해진 서울 부동산 시장

머니 크루즈 2025. 3. 31. 12:15

✅ 서울 주요 지역, 거래 줄고 가격 안정세 뚜렷 2025년 3월, 서울 부동산 시장은 조용한 흐름을 보이고 있습니다. 토지거래허가구역 해제 이후에도 풍선효과는 나타나지 않았고, 마포·성동 등 비규제 지역조차 매물 감소와 관망세가 이어지고 있는 상황입니다.

지난 3월 24일, 정부는 강남3구와 용산구 전역에 대해 토지거래허가구역 지정을 해제했지만, 일주일이 지난 현재까지 거래가 급증하거나 가격이 급등하는 모습은 보이지 않고 있습니다.

1. 서울 부동산 거래 감소, 가격 안정화 신호?

✅ 강남·서초·용산·송파 등 핵심 지역 매물 감소세
✅ 토허제 해제 후 거래 급증 예상과 달리 ‘잠잠’
✅ 실거래가 기준, 가격도 횡보하거나 소폭 하락

📊 서울 주요 지역 주간 매물 변동 (3/21 → 3/28 기준)

지역 매물 수 (3/21) 매물 수 (3/28) 증감률

강남구	8,533건	7,786건	-8.8%
서초구	7,418건	6,551건	-11.7%
용산구	1,933건	1,766건	-8.6%
송파구	3,102건	2,505건	-19.0%
성동구	2,956건	2,920건	-1.2%

💡 TIP: "거래가 줄고, 매물이 감소하면서 시장이 다시 ‘숨 고르기’에 들어간 모습입니다."

2. 왜 풍선효과가 나타나지 않았을까?

✅ 1) 실수요자 중심 시장 재편

갭투자보다 실거주를 위한 매매가 중심이 됨
금리 여건이 개선되지 않아, 공격적인 매수세는 제한적

✅ 2) 토허제 해제 직후, 기대보다 낮은 반응

시장은 이미 해제 가능성을 선반영하고 있었음
무리한 대출 없이 접근하려는 분위기 확산

✅ 3) 전세시장 안정화

전세가 하락 지속 → 갭투자 수익성 약화
임대차 시장의 변화가 투자 수요를 줄이는 중

💡 TIP: "토허제 해제가 반드시 풍선효과로 이어지지 않는다는 점을 보여주는 사례입니다."

3. 마포·성동 등 비규제 지역도 잠잠한 이유

✅ 거래량 증가 대신, 매물 감소 및 관망세 유지
✅ 오히려 투자자보다 실수요자 중심으로 매매 심리 형성
✅ 오피스텔, 소형 아파트 등은 일부 가격 조정

📌 전문가 의견: "투자 수요가 유입될 것으로 기대됐던 마포·성동조차 예상보다 조용한 것은, 전반적인 투자 심리 회복이 아직 완전하지 않다는 증거입니다."

💡 TIP: "2025년 부동산 시장은 투기보다는 실수요 중심으로 점차 안정세를 찾아가고 있습니다."

4. 실수요자에게는 기회일까?

✅ 급등장이 아닌 안정기 → 무리하지 않고 접근 가능
✅ 전세가 약세로 월세 전환 수요 증가 중
✅ 향후 금리 인하 시점에 대비해 미리 준비하는 타이밍

📌 실수요자 체크리스트 1️⃣ 전세 vs 매매 조건 비교 후 자금 계획 세우기
2️⃣ 입지, 신축, 학군 등 생활여건 중심으로 선택
3️⃣ 무리한 대출 없이 내 자금 여력 확인

💡 TIP: "지금은 무리한 투자보다, 실거주를 위한 ‘선택과 집중’이 중요한 시기입니다."

🔥 결론: 규제 해제에도 조용한 시장, 다음 수순은?

✅ 단기적 급등보다, 실수요 중심의 시장 회복 흐름 예상
✅ 금리 인하 여부 & 정책 방향이 핵심 변수로 작용할 것
✅ 실수요자에게는 중장기적으로 접근할 수 있는 기회 구간

💬 여러분은 최근 서울 부동산 시장 분위기를 어떻게 보고 계신가요? 댓글로 의견을 남겨주세요! 😊